Покупка недвижимости в особых процедурах

Традиционно сделка купли-продажи нежилой недвижимости в Республике Беларусь опирается на «золотой стандарт» из трёх документов:

1. Свидетельство о государственной регистрации капитального строения;

2. Технический паспорт объекта;

3. Свидетельство о государственнойT регистрации земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Классическая процедура регистрации в БТИ предполагает последовательность:

-        сначала регистрируется земельный участок, затем на нём регистрируются все капитальные строения.

-        при продаже отдельно стоящего здания обычно требуется раздел общего участка, выделение участка под обслуживание объекта недвижимости и только потом регистрация перехода права собственности.

Однако на практике значительная часть коммерчески привлекательных объектов продаётся в рамках специальных правовых режимов:

- распоряжение государственным имуществом;

- активы неплатежеспособных организаций;

- имущество, реализуемое в порядке исполнительного производства;

- реализация неиспользуемого имущества хозяйственных обществ;

- реализация обращённого в доход государства имущества.

Для таких случаев законодательство Республики Беларусь предусматривает упрощённые механизмы, позволяющие легально продавать объекты даже при отсутствии правоустанавливающих документов на строение или землю. Покупатель получает законный путь к регистрации, но берёт на себя часть будущих обязательств.

Ниже подробно разобрано, какие документы должны быть у продавца в каждой из процедур, как работает упрощённый порядок и какие шаги необходимо предпринять покупателю.

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ИМУЩЕСТВО И НЕИСПОЛЬЗУЕМЫЕ АКТИВЫ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОБЩЕСТВ (УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА № 330 «О РАСПОРЯЖЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ)

Государство регулярно проводит инвентаризацию и формирует перечень неиспользуемого и неэффективно используемого имущества. Его реализация подчиняется специальным правилам, позволяющим продавать объекты «по фактическому состоянию».

Что должно быть у продавца:

- Технический паспорт (при его отсутствии ведомость технических характеристик);

- Паспорт неиспользуемого объекта (при невозможности изготовления ведомости технических характеристик).

- Свидетельство на землю. Земельный участок под конкретный объект недвижимости может быть не оформлен. При продаже «по фактическому состоянию» он предоставляется покупателю в аренду без аукциона и без внесения платы за право аренды.

- Решение собственника. Решение уполномоченного госоргана/организации о продаже (Президент, Совмин, облисполком, республиканское юрлицо и т.д. в зависимости от вида и стоимости объекта).

Ключевые особенности:

- Договор купли-продажи таких объектов недвижимости считается заключенным с даты его подписания сторонами.

- Регистрация создания объекта и перехода права собственности проводится одновременно по заявлению покупателя в течение 1 года с даты передачи.

- Если технический паспорт невозможно изготовить из-за состояния объекта, регистрация проводится после завершения строительства/реконструкции.

- При обращении покупателя в организацию по госрегистрации в течение 2 месяцев с даты заключения договора выявленные расхождения с ведомостью технических характеристик не признаются самовольным строительством.

- При продаже на аукционе с начальной ценой 1 базовая величина в договор включаются обязательные условия (сроки начала деятельности, реконструкции, сноса и т.д.). Залог и удовлетворение требований кредиторов за счёт объекта запрещены до выполнения этих условий.

Продажа неиспользуемого имущества по фактическому состоянию так же возможна для хозяйственных обществ, акции которых, либо доли в уставных фондах принадлежат государству, либо если такое общество является участником холдинга, управляющей компанией которого является государственная компания.

Ключевые особенности:

- Недвижимое имущество должно иметь статус неиспользуемого либо неэффективно используемого;

- Хозяйственное общество должно отразить информацию о наличии и фактическом состоянии такого имущества в государственном информационном ресурсе «Единый реестр имущества»;

- Государственная регистрация создания проданных по фактическому состоянию объектов недвижимости осуществляется по заявлению покупателя в течение одного года с даты их передачи. 

ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ-БАНКРОТОВ (УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА № 333 «ОБ ОСОБЕННОСТЯХ РАБОТЫ С ИМУЩЕСТВОМ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ)

В процедурах конкурсного производства, санации или ликвидационного производства продажа недвижимости осуществляется с целью максимально быстрого вовлечения активов в оборот и расчётов с кредиторами.

Что должно быть у продавца (антикризисного управляющего/комитета кредиторов):

Проверяется фактическое наличие правоустанавливающей документации. Если свидетельство о госрегистрации, технический паспорт и прочие документы есть в наличии, это является преимуществом. Если они отсутствуют, то это не является препятствием к продаже такого имущества, просто покупателю придётся в последующем оформить эти документы за свой счёт.

Ключевые особенности:

- Допускается продажа предприятия как имущественного комплекса без документов о госрегистрации самого комплекса и входящих в него объектов;

- Допускается продажа объектов недвижимого имущества должника покупателю, без наличия документов, удостоверяющих их государственную регистрацию;

- Допускается продажа принадлежащих должнику незавершенных не законсервированных капитальных строений;

- Допускается продажа без изъятия и предоставления земельных участков. Участок предоставляется покупателю позже в порядке законодательства об охране и использовании земель; |

- Договор купли-продажи считается заключенным с даты его подписания сторонами;

- Регистрация создания объекта, договора купли-продажи и возникновения прав проводится по заявлению покупателя;

- Изменения объектов, выявленные при регистрации, не являются основанием для отказа в проведении регистрационных действий.

ОБЪЕКТЫ В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ

(Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 07.04.2017 N 67 (ред. от 28.11.2025) "Об утверждении Инструкции по исполнительному производству")

Судебные исполнители реализуют арестованное имущество должника для погашения задолженности. Процедура строго регламентирована. В связи с тем что действия судебного исполнителя сопряжены с определением фактической принадлежности недвижимого имущества за должником и последующей регистрацией в БТИ арестов и запретов на совершение регистрационных действий с данным имуществом, в процедурах исполнительного производства не практикуется продажа объектов недвижимого имущества должника без наличия правоустанавливающих документов на объекты недвижимости.

Что должно быть у продавца (органа принудительного исполнения):

В акте ареста имущества судебный исполнитель отражает в соответствующих графах фактические данные об объекте недвижимости, его функциональном назначении, техническом состоянии, внутренних инженерных сооружениях.

Перед наложением ареста на объекты недвижимого имущества судебный исполнитель выясняет:

-        принадлежит ли недвижимое имущество должнику на праве собственности или закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, оперативного управления;

-        не находится ли недвижимое имущество в залоге;

-        не имеются ли в отношении недвижимого имущества обременения, в том числе арест;

-        имеются ли в составе недвижимого имущества объекты, находящиеся только в собственности Республики Беларусь и не подлежащие отчуждению (например, помещения объектов социальной инфраструктуры, материальных ценностей государственного и мобилизационного резервов, объектов гражданской обороны);

-        не относится ли недвижимое имущество к объектам, имеющим статус историко-культурной ценности, а также представленным в установленном порядке для придания им статуса историко-культурных ценностей;

-        имеется ли в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним отметка о запрете на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного из государственной собственности на аукционе с начальной ценой, равной одной базовой величине.

Указанные сведения могут быть установлены посредством получения сведений в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, иных государственных органах, из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним посредством дистанционного доступа к данному регистру в порядке, установленном законодательством, а также посредством проверки имеющихся у должника учредительных документов, правоустанавливающих документов, технических паспортов и иной документации.

Судебный исполнитель, удостоверившись в принадлежности недвижимого имущества должнику, в зависимости от размера взыскания налагает арест на все недвижимое имущество должника или его часть, выделенную в установленном законодательством порядке.

В целях обращения взыскания на недвижимое имущество должника судебный исполнитель вправе обратиться в БТИ для осуществления государственной регистрации:

- создания принадлежащего должнику недвижимого имущества, возникновения прав на него (в случае, когда недвижимое имущество должника ему принадлежит, но не зарегистрировано в установленном порядке);

- изменения принадлежащего должнику недвижимого имущества (в случае надстройки, пристройки, перестройки, перепланировки, иной реконструкции, изменения назначения недвижимого имущества и иных случаях, установленных законодательством).

Для совершения исполнительных действий судебный исполнитель выносит постановление о государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования принадлежащего должнику недвижимого имущества, возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним, которое направляется сторонам исполнительного производства, а также вместе с иными документами, предусмотренными законодательством подлежит представлению судебным исполнителем в БТИ.

Расходы по исполнению исполнительного документа по совершению данных действий, возлагаются на должника.

Не позднее трех дней со дня наложения ареста на недвижимое имущество должника судебный исполнитель направляет предписание о государственной регистрации ареста этого имущества в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Ключевые особенности:

- судебный исполнитель не занимается разделом и выделением отдельного земельного участка под обслуживание объекта недвижимости должника. Поэтому зачастую вопросы оформления земельного участка при покупке объектов недвижимости в процедурах исполнительного производства будут находится на стороне покупателя.

ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБРАЩЁННЫХ В ДОХОД ГОСУДАРСТВА

В процессе поиска объектов недвижимого имущества можно столкнуться с имуществом, которое подлежит реализации, как имущество, изъятое, арестованное или обращенное в доход государства, в счет неисполненного налогового обязательства, неуплаченных пеней, упрощённо – конфискат.

Правовой статус и порядок реализации таких объектов недвижимости утверждён Положением о порядке учета, хранения, оценки и реализации имущества, изъятого, арестованного или обращенного в доход государства.

Какие есть особенности при реализации такого имущества

- в отношении незарегистрированного недвижимого имущества и незавершенных незаконсервированных капитальных строений при невозможности изготовления технических паспортов оформляется ведомость технических характеристик. Это позволяет произвести оценку такого имущества и сформировать аукционный лот;

- земельный участок, на котором размещается недвижимое имущество, предоставляется победителю аукциона без проведения аукциона и без взимания платы за право аренды земельного участка при его предоставлении в аренду.

- победитель аукциона приобретает право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законодательством, а именно после оформления технического паспорта (при его отсутствии) и земельного участка на котором он расположен.

- государственная регистрация создания реализованного на аукционе недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него осуществляется на основании представляемых победителем аукциона заявления, протокола о результатах аукциона, акта передачи имущества, а также технического паспорта, составленного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ВЫВОД ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Отсутствие свидетельства о госрегистрации строения, технического паспорта или земельного участка не всегда является юридическим препятствием для покупки, если объект реализуется в рамках:

- распоряжения государственным имуществом (Указ № 330);

- процедур экономической несостоятельности (Указ № 333);

- реализации обращённого в доход государства имущества (Указ 63).

Законодатель сознательно упростил порядок, чтобы вовлечь в оборот простаивающие, заброшенные или арестованные активы. Покупатель получает низкую входную цену (вплоть до 1 БВ) и чёткий алгоритм легализации, но должен быть готов к:

• самостоятельному прохождению процедуры регистрации в течение 1 года;

• оформлению земельного участка (или доли в праве на него) в аренду;

• заключению соглашения об определении долей при работе с неделимыми участками с чётким математическим расчётом на основе площадей застройки;

• выполнению обязательных условий договора (особенно при аукционах с ценой 1 БВ);

• бюджетированию затрат на техническую инвентаризацию и регистрацию.

Рекомендация: перед участием в торгах или подписанием договора обязательно запросите у продавца полный пакет заменяющих документов, ознакомьтесь с решением уполномоченного органа о продаже и проконсультируйтесь с профильным юристом на предмет соответствия процедуры текущим требованиям законодательства. При грамотном подходе такие сделки становятся одним из самых эффективных инструментов расширения бизнес-активов.

---

*Данная статья подготовлена на основе Указа Президента РБ от 19.09.2022 № 330, Указа Президента РБ от 23.08.2024 № 333, Постановления Минюста РБ от 07.04.2017 № 67 (в ред. от 28.11.2025), статьи 84 Кодекса Республики Беларусь о земле (в ред. от 05.12.2024); Указа Президента Республики Беларусь от 19.02.2016 N 63 (ред. от 06.06.2025) "О совершенствовании работы с имуществом, изъятым, арестованным или обращенным в доход государства" (вместе с "Положением о порядке учета, хранения, оценки и реализации имущества, изъятого, арестованного или обращенного в доход государства"

Перед принятием инвестиционных решений рекомендуется проверять актуальность норм и консультироваться с юридическими специалистами.