«Это самый эффективный способ продажи, но кредиторы его боятся».

«Это самый эффективный способ, но кредиторы его боятся». Почему так мало недвижимости банкротов продается через электронный аукцион

14.04.2020

Автор: Марина Кремер

В апреле прошлого года был установлен новый порядок проведения аукционов по имуществу банкротов. Постановление вступило в силу в ноябре 2019 года. Тогда директор Центра промышленной оценки Николай Музыченко очень оптимистично отзывался о нововведениях, прогнозируя увеличение количества подобных сделок и исполнения долговых обязательств. Мы поговорили с Николаем спустя год, чтобы узнать, действительно ли имущество банкротов стало продаваться легче и что изменилось в принципе.

О чем идет речь?

Речь о правилах проведения электронных торгов по продаже имущества предприятий или компаний-банкротов. Среди такого имущества зачастую «теряются» очень интересные с точки зрения инвестиций объекты коммерческой недвижимости, которые подолгу «зависают» в списках аукционов. При этом желающих купить склад или производственные помещения вполне достаточно.

С ноября 2019 года работает новый порядок организации и проведения электронных торгов по продаже имущества банкротов.

Согласно инструкции:

• Электронные торги организовывает антикризисный управляющий;
• Лоты формируются из списка имущества должника, которое он выставляет на продажу;
• В одном лоте могут быть сразу несколько зданий (сооружений, складов) и во время торгов он неделим;
• Вводятся понятия начальной и минимальной цены лота;
• Минимальная цена первого аукциона может устанавливаться путем снижения начальной цены не более чем на 40%. А минимальная цена повторного аукциона может устанавливаться путем снижения начальной цены не более чем на 80%.

Здесь же стоит вспомнить и Указ № 169 «О распоряжении государственным имуществом», который был подписан Александром Лукашенко в мае 2019 года. Этот указ предусматривает также несколько значимых новшеств:

— снижать цену после первого несостоявшегося аукциона можно сразу на 50% (раньше было только на 20%);

— В случае целесообразности недвижимость с аукциона можно продавать по стартовой цене в 1 базовую без поэтапного снижения цены до 80% (кроме тех объектов, которые расположены в Минске или областных центрах);

— победителю аукциона по письменному заявлению предоставляется рассрочка на 3 года (раньше была только на 1 год);

— можно купить объект недвижимости без покупки земельного участка (по сути купить строительные материалы).

Что изменилось за год?

— Аукционная практика по данному виду торгов еще только формируется и нарабатывается, хотя уже есть первые положительные результаты, — рассказал Николай Музыченко. — Как ни странно, сейчас наиболее хорошие показатели по электронным торгам в процедурах банкротства показывают такие категории имущества, как транспорт и оборудование. И на это есть ряд причин. Во-первых, согласно новой инструкции и последующим разъяснениям Минэкономики, для проведения электронных торгов по продаже имущества в процедурах экономической несостоятельности (банкротства) должны быть сформированы две цены: начальная цена и минимальная цена лота — ниже которой лот не может быть продан. На практике, при всей своей новизне и «продвинутости» нового типа торгов, у многих управляющих возникли именно процедурные вопросы формирования минимальной цены. Утверждать минимальную цену, согласно разъяснениям Минэкономики, должно собрание (комитет) кредиторов, так как порядок установления минимальной цены Постановлением № 9 не определен.

Выяснилось, что не все кредиторы готовы утверждать минимальные цены: то ли в силу недостаточной информированности о новой процедуре торгов, то ли в силу сложившихся стереотипов, что установление минимальной цены приведет к продаже имущества по сниженной стоимости. Однако начальная цена предмета аукциона не может быть равна минимальной цене. Точнее, можно утвердить лишь начальную цену, но тогда торги будут проводиться очно и в порядке, установленном ст. 127 Закона о банкротстве. Согласно тем же разъяснениям Минэкономики, минимальную цену следует устанавливать не менее, чем размер шага электронных торгов, а шаг электронных торгов, к сведению, не может составлять менее 5% начальной цены лота либо цены за лот, складывающейся в ходе электронных торгов.

Таким образом, при наличии такого новаторского инструмента проведения электронных торгов не все банкроты спешат использовать данный механизм, особенно касательно недвижимости. Поэтому по недвижимости доля торгов «по-старинке» на сегодняшний день остается довольно высокой, что существенно увеличивает сроки ликвидационного производства и нивелирует значимость нового инструмента продаж имущества банкротов. Другая ситуация с более дешевой категорией имущества должников — с транспортом и оборудованием.

— Какие есть интересные случаи продажи имущества банкротов?

— Например, были торги, где начальная цена на трактор выросла очень существенно, несмотря на то, что в аукционе участвовали лишь 2 заявителя. При этом, по пессимистическим прогнозам, продаются такие объекты по минимальной цене + 5%. Итог конкретно этого аукциона по трактору: 6 понижающих шагов от электронной площадки до минимальной цены и 13 повышающих шагов от участников торгов. В итоге цена продажи в 1,5 выше начальной цены, хотя начальная цена снизилась в ходе торгов на 30%.

И таких примеров достаточно. Конечно, не все лоты продаются с существенным превышением начальной цены, но более чем в 80% они продавались с существенным превышением минимальной цены, и все это происходило в рамках одного аукциона.

— Чего не хватает на данный момент, чтобы продажа таких объектов была еще более продуктивной?

— Лично у меня не осталось сомнений в эффективности данного метода торгов, осталось только убедить в этом кредиторов и смелее выставлять на электронные торги недвижимое имущество должника, — рассказал Николай Музыченко. — Не надо бояться и утверждения минимальных цен, тем более что тут законодатель дал довольно свободный механизм регулирования минимальной цены с приставкой «не более чем». До 40% ниже начальной цены на первых торгах, до 80% на повторных торгах. Так что все, как говорится, в руках кредиторов: и сроки ликвидационного производства, и максимальное удовлетворение своих требований, и сопутствующая открытость, и прозрачность данных процессов. Все необходимые механизмы и инструменты для активных продаж имущества должников на сегодняшний день существуют, осталось только более активно и правильно воспользоваться предоставленными законодателем инструментами. Тем более что электронные аукционы в текущей ситуации, связанной с пандемией коронавируса, являются еще и самым безопасным способом проведения торгов.